近來(lái)南昌、西安、廈門(mén)、海南等地紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，其中海南9月29日出臺(tái)的“停批100平以下商品房”的政策則讓投資者們心碎了。

海南省住建廳回應(yīng)稱(chēng)“并非一刀切”，面向本地居民，可以定向供應(yīng)多種套型面積的住宅。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞，海南停批100平以下的商品房主要是為了改變度假地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有效遏制候鳥(niǎo)式居住的空置現(xiàn)象，提升旅居效率和效益；未來(lái)100平以下的產(chǎn)品更多將轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房，提高利用率。

海南住建廳稱(chēng)“并非一刀切”

9月29日，海南印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格控制小戶(hù)型商品住宅審批有關(guān)問(wèn)題的通知》稱(chēng)，各市縣自本通知印發(fā)之日起，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面對(duì)本地居民銷(xiāo)售的自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅。

對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，100平米以下的商品房多是流通性較好、投資客喜歡的產(chǎn)品，此次海南房產(chǎn)政策出臺(tái)主要是讓當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定地發(fā)展，對(duì)商品公寓、海景公寓產(chǎn)品影響較大。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端分析稱(chēng)，或會(huì)令海南樓市降溫，且會(huì)使外來(lái)需求減少、價(jià)格增長(zhǎng)放緩、城市服務(wù)及市政配套壓力緩解。

但外界對(duì)“停批100平以下的商品房”政策還是有些疑問(wèn)。

對(duì)此，9月30日海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該政策并非是“一刀切”。面向本地居民，則可以定向供應(yīng)多種套型面積的住宅。其中，自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅是指帶有一定保障性質(zhì)、面向本地居民供應(yīng)的低于市場(chǎng)價(jià)的商品住宅，居民可擁有完全產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，并長(zhǎng)期擁有居住使用權(quán)。

此外，海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從目前海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況看，很多企業(yè)為迎合市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)了大量的小戶(hù)型商品住宅，并將大部分賣(mài)往島外市場(chǎng)。這樣一來(lái)，島外更多的“候鳥(niǎo)型”人群來(lái)這兒季節(jié)性居住，給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和社會(huì)管理帶來(lái)極大壓力。

70%以上購(gòu)房者為“候鳥(niǎo)”型客戶(hù)

大部分島外購(gòu)房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買(mǎi)房，屬于“候鳥(niǎo)”型客戶(hù)，每年冬季“飛”來(lái)暫住，春天“飛”走。

按三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥(niǎo)老人”已達(dá)到了50萬(wàn)之眾，而2014年末，三亞戶(hù)籍人口為58.56萬(wàn)人。

而2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)(海南)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，海南購(gòu)房者中71%來(lái)自島外，其中大部分為中長(zhǎng)期用戶(hù)。每年使用物業(yè)時(shí)間超過(guò)15天的占絕大多數(shù)。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。

同時(shí)，鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者*多。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來(lái)自河南、山東、山西、四川的購(gòu)房者。

海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次停止小戶(hù)型商品住宅建設(shè)，提高商品住宅套型面積，在海南實(shí)行開(kāi)發(fā)規(guī)模總量調(diào)控的情況下，可以降低入住人群規(guī)模，緩解基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施壓力，提升居住環(huán)境質(zhì)量。

在張曉端看來(lái)，同樣供應(yīng)量下套數(shù)減少，對(duì)應(yīng)的遷入地人口規(guī)模得以控制。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布的2017年1-8月海南房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，1-8月海南房屋銷(xiāo)售面積1602.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.5%。前8月，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到1252億元，同比增長(zhǎng)14%。

張曉端認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)或會(huì)令海南樓市有所降溫，大量的外來(lái)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)水漲船高，在同樣總價(jià)支付能力下，小面積套型的單價(jià)承受力會(huì)更高，而對(duì)應(yīng)單價(jià)的提升也進(jìn)而推高市場(chǎng)均價(jià)。現(xiàn)在限制滿(mǎn)足外來(lái)需求的供應(yīng)面積，意味著一方面外來(lái)人口的置業(yè)門(mén)檻相對(duì)提高，另一方面相對(duì)較大的套型總價(jià)已經(jīng)不低，再實(shí)現(xiàn)單價(jià)的快速增長(zhǎng)就更難。張曉端認(rèn)為，未來(lái)海南100平以上的置業(yè)人群要么更具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，要么有更堅(jiān)定的遷徙的意義，還會(huì)利好海南島的經(jīng)濟(jì)。

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

近年來(lái)，海南房地產(chǎn)商品住宅新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積都有所增長(zhǎng)，但部分項(xiàng)目嚴(yán)重侵占了海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、濱水(湖庫(kù))地帶、重點(diǎn)景區(qū)、水源地等核心資源，甚至對(duì)生態(tài)資源造成不可逆的嚴(yán)重破壞。

就在9月28日，海南出臺(tái)了《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目；對(duì)四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批；其余市縣實(shí)行年度商品住宅用地計(jì)劃管理等。

記者了解到，早在2016年2月海南省就出臺(tái)了“兩個(gè)暫停”房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的縣市，實(shí)施暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng)，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批的政策。

此外，海南省近幾年也不斷出臺(tái)系列相關(guān)政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)和開(kāi)發(fā)水平。例如，從2015年11月，海南已經(jīng)停止批準(zhǔn)套型建筑面積在60平方米以下(含60平方米)的商品住宅建設(shè)，三亞市也將商品住宅*小套型建筑面積提高至80平方米。

海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從近兩年的摸索經(jīng)驗(yàn)看，控制小戶(hù)型商品住宅開(kāi)發(fā)對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升產(chǎn)品品質(zhì)具有較好的促進(jìn)作用。