“樓市立馬火起來了?！焙Ｄ袭數厝耸扛嬖V新京報記者，6月初，海南自貿港建設總體方案落地后，雖然有著嚴格的調控政策束縛，但海南樓市仍不免泛起漣漪，看房增多、交易上漲、價格也出現微升……

不過，與預期相比，利好釋放已被抑制。業內人士稱，很多人一邊預期著房價會有所上漲，一邊也擔心出臺更嚴厲的限購政策。

事實上，兩年前，自貿港的概念在市場上剛開始出現時，海南就為“去地產化”做足了準備。從全域限購到現房銷售，再到土地供應，海南成為史上*嚴調控區域之一。

海南自貿港“定調”：不能成為房地產的加工廠

6月8日，國務院新聞辦公室就6月1日出臺的《海南自由貿易港建設總體方案》舉辦了新聞發布會。中共海南省委書記、海南省人大常委會主任劉賜貴強調，“要嚴格控制房地產，海南的房地產不是外面想要多少就建設多少，不能成為房地產的加工廠?！?/span>

劉賜貴表示，從2015年開始，海南對房地產提出了“兩個暫?！?，一個是暫停批地，一個是有地的房地產商暫停批建，2018年海南又采取了全域的限購，“房地產幾經大起大落的風險，在自貿港政策發布后不會再出現。”

回頭來看，近兩年海南出臺的房地產調控政策實際上都在“去地產化”，為自貿港建設鋪路。

今年3月7日，海南針對本地戶籍限購第三套房，而且對新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。此舉不僅是為遏制投機炒房行為，更是為自貿港建設提供充分的空間要素保障。

對此，中原地產首席分析師張大偉分析稱，在疫情期間，別的城市都在放松政策，而海南是第一個收緊房地產調控的省市。

對于海南“不能成為房地產的加工廠”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，海南明確了房地和產業發展的關系，強調嚴控房地產的思路，對后續自貿港的建設有很大的引導意義。

受新冠肺炎疫情以及調控不松反緊等因素影響，此前海南的樓市持續低迷。貝殼研究院數據顯示，2020年1-4月海南省房地產開發投資累計同比下滑19%，是在2019年同期已下跌34%的基礎上持續收縮，商品房銷售額更是同比下跌45%，是連續第三年同比下跌（2018年下跌8%、2019年下跌59%）。

“6月以來銷售火爆”，銷量增加三四倍

雖然海南有著嚴控房地產政策的束縛，但綜合海南當地房地產業內人士的介紹，海南自兩會后樓市已經發生轉折。

今年政府工作報告提到，賦予自貿試驗區更大改革開放自主權，加快海南自由貿易港建設。尤其是6月1日，《海南自由貿易港建設總體方案》落地，海南房地產市場為此產生了不小的漣漪。

“樓市立馬火起來了?！边@是很多當地人對市場的判斷。一位龍頭房企在?？跇潜P的銷售人員表示，“6月以來的成交量增長了600%。”

“市場看房的人確實比之前多，600%有點兒夸張了，但比往常多三四倍倒是真的?！焙Ｄ狭硪粯潜P銷售負責人表示，現在各個項目接待來訪的工作都挺緊張，找銷售員很長時間回不了微信，有事只能打電話。

“自貿港的政策一出，這一周的銷售確實火爆?！杯偤Ｖ煤Ｇ熬胺康禺a策劃有限公司總經理侯召也證實了這一市場現狀，“各個項目來訪的人中，很多是來自島外”。

據海南誠房網線上客服介紹，現在來買房子的人，都是沖著自貿港來的，投資和居住需求的都有，其中，來自北京、上海的購房者數量*多。

對于市場傳聞的“以公司名義買十幾套房”現象，據當地業內人士透露，在6月份以前就有這種情況出現，以公司名義為公司團隊成員買房。不過，侯召認為，現在基本把所有炒房的路都斷了，公司買房也有一定限制，包括在海南經營年限、區域限制等。因此，相比之下，還是個人買家多，現在絕大多數買房者肯定不是公司行為。

“因為寫字樓和商鋪不限購，以公司名義購買這一類房產的人會多一些。”上述龍頭房企樓盤銷售人員如此稱。

市場“跑量”需求重于漲價，利好釋放被抑制

因為購房者增多，海南一樓盤銷售負責人稱，他所知道的大型開發商都在漲價，但是漲得不多，僅有四五個點（即4%、5%）。

“現在大家都在搶量，絕大部分項目都沒有漲價，或者沒有太大的變動。”侯召認為，一方面是因為上半年銷售不好，2月幾乎沒有銷售量，4、5月才有好轉，很多項目都想把銷量先提上來；另一方面是政府管控很嚴，海南目前在售項目在房管局全部已經做過價格備案，漲跌幅度不能超過10%。而這種限價的做法也是為自貿港的落地做準備。

據上述龍頭房企樓盤銷售人員表示，與此前大幅折扣相比，現在僅有9.8折、9.9折的優惠力度。而另據新京報記者了解，部分項目仍在實行10萬抵30萬的優惠。

而從此前海南的房價走勢來看，近兩年的漲幅明顯回落。據貝殼研究院數據顯示，海南商品住宅價格方面近兩年仍保持了年度5%到7%的漲幅，但相比2017年和2018年1月-4月價格15%-28%的同比漲幅，已經回落到了比較理性的空間。

根據國家統計局發布的數據，4月，?？谛陆ㄉ唐纷≌瑑r格環比上漲0.5%，同比上漲5.3%，三亞新建商品住宅價格環比上漲0.7%，同比上漲5.6%。但是二手房價同比、環比均出現下降。

“自貿港的落地肯定是一個好消息，但是房價漲幅在短時間內不會被釋放出來。主要是因為很多房源的預售都被終止，而二手房也有五年禁售期，交易數據都體現不出來。”侯召認為，這也是對房地產炒作的全力打壓，不讓利好在房地產行業釋放出來。

土地稀缺、現房銷售，未來市場或受“斷檔”困擾？

新京報記者在采訪中發現，對于當前的海南，業內都預感到，如果市場出現大幅漲價的話，會有更嚴厲的限購政策出來，但對于房價上漲的預期又頗為強烈。

“現在有些區域房源不像之前那么充足，幾乎沒有小戶型，都是100平方米以上大戶型。估計到明年可能是一個瓶頸期，沒有什么房源可賣了。估計市場后期價格會上漲，如果價格漲得太高，海南當地政府肯定還得出一些限制政策，不會讓房價彪升上去。”海南一樓盤銷售負責人如是稱。

侯召也認為，價格估計短時間內不會有太大的變化，但是9月份之后，可能項目陸陸續續都沒有什么房源可賣，價格或會漲起來。

在海南很多業內人士看來，房源已由之前人們印象中的過剩轉向了稀缺。正如劉賜貴強調的那樣，海南房地產不是外面想要多少就建設多少。

“海南從2018年4月全域限購以來，新的土地基本上沒怎么批過，現在在售的房源幾乎都是剩余的土地。現在不僅拿地困難，開發也受限制，即便是之前拿的土地，獲批預售證也很困難?！焙Ｄ弦粯潜P銷售負責人表示，海南沿海岸土地有限，加上之前開發比較泛濫，現在資源比較稀缺。

侯召進一步介紹，今年3月出臺的新政，意味著海南成為全國唯一現房銷售的區域。也就是從3月開始拿地的開發商要現房銷售。眼下這批房子賣完之后，預期未來兩三年，會出現斷檔期。

事實上，自從海南省全域限購以來，住宅用地的供應逐年減少。據海南環球屋統計，5月海南僅有3宗城鎮住宅用地成交。從1月-5月的土地市場統計數據看，工業、商務金融等非住宅類型的土地供應量在持續增加。業內認為，未來海南對于商品房的把控會更加嚴格，住宅用地想要有增量想必很難。

全面“去地產化”，多家房企折戟“*嚴限購”

“雖然短期管控，但是長期肯定是看好，尤其對手里有地的企業來說是一件好事情。”侯召認為，由于連續幾年沒有供地，存量土地大部分被消化完了，有地的企業其實并不多。

據悉，在海南全域限購前，各大房企爭先恐后“跑馬圈地”，雅居樂、富力、融創、碧桂園等開發商在此重倉。

不過，2018年4月，海南宣布實施“*嚴全域限購”。外地家庭買房至少需要累計已繳24個月的社?；騻€稅。因為購房者主要來自于島外，海南交易隨之降至冰點。為此，多家房企折戟。

在2019年業績發布會上，雅居樂解釋毛利率下跌的原因，其中一項就是海南高毛利項目貢獻小了，拉低了整個毛利率水平。2018年雅居樂在海南入賬113億，但2019年不到40億元。

更有房企逃離海南。4月21日，珠江實業在2019年度業績說明會上透露，自2018年以來，由于地產政策調控、公司戰略轉型等原因，公司從海南項目退出。截至2019年底在海南已無投資項目。

即便這樣，上海易居房地產研究院《2019年區域房地產依賴度》報告顯示，海南對房地產依賴度仍排全國第一。

為此，海南“地產化”仍是當務之急，而2020年也被業內視為海南“去地產化”的開局之年。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2020年，海南省強調“去地產化”，以壯士斷腕的決心，擺脫全省對于房地產市場的依賴，而自貿港是一個很好的契機。

終結房地產依賴 海南比肩一線城市？

從目前來看，“在海南發展房地產的空間確實不大?！敝心县斀浾ù髮W數字經濟研究院執行院長盤和林認為，可能海南會繼續出臺政策壓制房價，從理論上看，如果不加碼控制政策，自貿港的概念會促使海南房價上漲。而一旦房價上去了，也會影響經濟和其他行業的發展。

嚴躍進預計，后續海南土地審批、項目規劃等會繼續落實嚴格的管控政策。海南土地更加強調產業導入的概念，尤其是和自貿港結合的高端產業。而從房企的投資角度看，地產開發能力不再是主要的衡量指標，有創新業務和人才導入能力的房企，發展機會才會更大。

“海南擁有的度假養老資源，購買力是由全國來支撐的?，F在增加了自貿港的概念，雖然建設自貿港的周期比較長，但在2025年全島封關前，隨著基礎設施建設的投入，醫院、教育、景觀、交通等配套會越來越好，區域的居住價值也會越來越高，甚至可能比肩一線城市?！焙钫龠@樣表示。

而對于海南的升值空間，海南一樓盤銷售負責人認為，“一線城市或者準一線城市上漲空間有限，但是海南受自貿港紅利影響是從無到有，房價如能有深圳的一半，就已經很可觀了。”

侯召認為，自貿港是全國*開放的地方，但房地產政策則是全國*保守的政策，所以不會長期持續，未來也許市場會放開?，F在的問題是海南這么多年發展不起來，是因為被房地產行業透支了，所以想要發展首先要終結房地產依賴。

來源:新京報

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