時隔近4年時間，海南終于又開始放開二級土地市場交易了！這對海南房地產(chǎn)市場而言，不可謂不是一枚重磅炸彈！

9月13日，海南省人民政府網(wǎng)發(fā)布了一則《海南省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見(試行)》。該意見從土地使用權轉(zhuǎn)讓規(guī)則、土地使用權出租、土地使用權抵押、以及土地交易服務體系等四大方面，進一步健全和規(guī)范全省國有建設用地二級市場。

由于內(nèi)容篇幅較長，小易君提煉了以下幾點核心內(nèi)容，以供各位置業(yè)投資參考：

1、鼓勵市場主體依法依規(guī)通過土地二級市場購買存量建設用地，依據(jù)規(guī)劃轉(zhuǎn)型用于我省鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目建設。

2、開設土地二級市場交易窗口。

3、對已有交易對象、符合交易條件，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。

4、司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。

5、劃撥土地司法處置的，由受讓人按照經(jīng)確認的評估價格的40%補交土地使用權出讓金后，方可辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

6、鼓勵中介機構在土地二級市場交易平臺中開設實名用戶，發(fā)布供需信息，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀等服務。

想要進一步了解《意見》詳情的朋友，可繼續(xù)往下通讀全文：

海南省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見(試行)

瓊府辦〔2021〕46號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

　　為貫徹落實《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》《中共中央 國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》(中發(fā)〔2020〕9號)、《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)精神，進一步健全和規(guī)范全省國有建設用地二級市場，促進存量建設用地集約高效利用，推進海南自由貿(mào)易港建設，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)提出如下意見。

　　一、明確適用范圍

　　建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象為以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)、授權經(jīng)營等合法方式取得的國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(含征地留用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照本意見執(zhí)行。省政府及其有關部門關于商品住宅用地詳細規(guī)劃調(diào)整、土地用途改變等土地使用條件有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　二、完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進要素流通

　　(一)明確建設用地使用權轉(zhuǎn)讓形式。將各類導致建設用地使用權轉(zhuǎn)移的行為都視為建設用地使用權轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉(zhuǎn)移。建設用地使用權轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及到相關法律法規(guī)規(guī)定需要辦理相關手續(xù)的，從其規(guī)定。

　　(二)明確不同權能建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)市縣政府批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。

　　以出讓方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓，應充分保障交易自由。

　　鼓勵市場主體依法依規(guī)通過土地二級市場購買存量建設用地，依據(jù)規(guī)劃轉(zhuǎn)型用于我省鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目建設。

　　探索實行預告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得建設用地使用權的，對房屋建設工程已投資額未達到開發(fā)投資總額25%的土地，經(jīng)市縣政府批準，按照先投入后轉(zhuǎn)讓原則，允許土地使用權人轉(zhuǎn)讓土地、簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，到屬地不動產(chǎn)登記部門辦理預告登記，取得預告登記證明文件，并在預告登記證明文件附記欄備注轉(zhuǎn)讓情況，待達到轉(zhuǎn)讓條件后，在90日內(nèi)受讓方可單方憑預告登記證明文件依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，未申請登記的，預告登記失效；合同未約定投資額的，按照市縣政府確定的方式予以認定。建設項目轉(zhuǎn)讓前未辦理規(guī)劃、建設、環(huán)評、消防等審批手續(xù)的，可憑預告登記證明文件辦理相關審批手續(xù)，建設項目轉(zhuǎn)讓前已辦理相關審批手續(xù)的，可憑預告登記證明文件辦理相關審批手續(xù)變更。辦理預告登記后的土地在開發(fā)投資額達到土地轉(zhuǎn)讓條件前不允許轉(zhuǎn)讓，已投資額可委托有資質(zhì)的機構進行認定。涉及政府原因的閑置土地，在依法消除政府原因后，可以適用本條政策。

　　作價出資或入股建設用地使用權的權能，參照出讓土地使用權的有關規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準。轉(zhuǎn)讓后，可根據(jù)權利人申請，保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

        (三)完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。宗地分割、合并轉(zhuǎn)讓，應有利于土地開發(fā)利用，分割、合并后的地塊應在規(guī)劃、用地等方面具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應在合同中明確有關權利義務。

　　擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意的書面意見，不得損害權利人合法權益。用地批準文件或土地出讓合同等文書規(guī)定或約定經(jīng)批準才可以分割轉(zhuǎn)讓的，從其規(guī)定或約定。分割轉(zhuǎn)讓不影響規(guī)劃執(zhí)行和土地開發(fā)利用的，應予準許。項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等涉及土地不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。

　　非住宅用地與住宅用地合并的，不得增加住宅建設規(guī)模。不同用途宗地合并的，應依照規(guī)定明確各自比例，并在不動產(chǎn)登記時予以注明。涉及剩余出讓年限、容積率不一致的，在符合規(guī)劃、不超過宗地合并后土地用途法定*高年限的前提下，按照等價值原則重新確定合并后土地出讓年限和容積率，也可在補繳一定年限土地出讓金或增容費后，按較長年限或較高容積率登記。

　　(四)實施差別化的稅收政策。充分發(fā)揮稅收政策對土地二級市場的調(diào)節(jié)作用。各市縣政府可根據(jù)本地實際和需要，在省政府確定的稅額幅度內(nèi)，按照節(jié)約集約用地的原則，以促進存量土地開發(fā)利用為目標，提出轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策方案，報省政府批準后實施。

　　三、規(guī)范建設用地使用權出租，提高服務水平

　　(一)規(guī)范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規(guī)定足額上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期用于出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。

　　(二)規(guī)范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉(zhuǎn)租期限6個月以上的，應當簽訂土地出租(轉(zhuǎn)租)合同，具體出租(轉(zhuǎn)租)期限由出租(轉(zhuǎn)租)合同約定，不得超過20年，不得超過建設用地使用權剩余年限，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關約定，不需繳納土地出租(轉(zhuǎn)租)收益。工業(yè)用地使用權出租后，承租人在符合規(guī)劃、不改變用途、與出租人書面約定同意的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑對現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

(三)建設用地使用權出租服務保障。市縣自然資源主管部門應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。統(tǒng)計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。

　　四、規(guī)范建設用地使用權抵押，保障合法權益

　　(一)明確不同權能建設用地使用權抵押的條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權，應連同其地上建筑物一并依法依規(guī)設定抵押權；劃撥土地抵押權實現(xiàn)時，應當從所得價款中按經(jīng)確認的評估價格40%補交土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押，涉及租賃土地的抵押價值應按合同租金與市場租金的差值及租期估價，其抵押權實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

　　(二)放寬抵押權人限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產(chǎn)抵押相關手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權債務合同的須符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。

　　(三)放寬抵押物限制。允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領域以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進行抵押融資，其設定抵押獲取的資金，僅能用于本項目開發(fā)建設及運營管理所需。抵押權實現(xiàn)后，應保持原經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

        五、健全服務體系，強化服務和監(jiān)管

　　(一)建立土地二級市場交易平臺。將各市縣公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺作為土地二級市場公開交易載體，開設土地二級市場交易窗口，匯集、發(fā)布交易信息、提供交易場所、完善交易規(guī)則、辦理交易事務，按照國家部署逐步推進線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設。未設立公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺的市縣，其土地二級市場可按照就近原則，整合到已設立的相近市縣公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺。對已有交易對象、符合交易條件，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。土地二級市場提供交易服務不得以營利為目的，確需收費的，按照公共資源交易管理有關規(guī)定執(zhí)行。土地使用權人依法以招標、拍賣、掛牌等公開方式進行劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作的應進入省級交易市場。

　　(二)完善司法處置和國有資產(chǎn)處置涉及建設用地使用權轉(zhuǎn)讓政策。對于因司法處置涉及建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的，市縣自然資源主管部門應建立司法協(xié)助機制，建立健全信息定期推送和執(zhí)行聯(lián)動機制，及時向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等，協(xié)助司法機關依法處置。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。對司法機關處置土地有異議的，可提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。劃撥土地司法處置的，由受讓人按照經(jīng)確認的評估價格的40%補交土地使用權出讓金后，方可辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關部門或事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設用地使用權轉(zhuǎn)移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。

　　(三)優(yōu)化政務服務。在土地二級市場交易平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口，落實“放管服”要求，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”，積極推進“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，營造良好的交易環(huán)境，加強對窗口工作人員業(yè)務培訓，提高辦事效率和服務水平。

　　(四)培育和規(guī)范中介服務。根據(jù)土地二級市場業(yè)務需要，積極引入中介機構參與土地二級市場的資產(chǎn)評估、風險評估、抵押融資等專業(yè)工作；鼓勵中介機構在土地二級市場交易平臺中開設實名用戶，發(fā)布供需信息，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀等服務；鼓勵有條件的市縣探索政府負責指導和監(jiān)管，中介機構負責搭建的集信息發(fā)布、市場交易、統(tǒng)計分析、市場研判等功能于一體的信息平臺模式，做大做強中介服務；充分發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用。

　　(五)完善土地市場信用體系。加強對土地市場信用主體的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段，以信用監(jiān)管為基礎、重點監(jiān)管為補充的新型監(jiān)管機制。研究制定市場失信行為懲戒清單，對土地市場失信行為依法實施懲戒。對中介機構違法、違約行為進行信用監(jiān)管，認定結(jié)果依法公開，引導社會中介組織誠信經(jīng)營。

        六、有關要求

　　(一)加強組織領導。各市縣政府和各級有關部門要充分認識完善土地二級市場的重要性，確保各項工作舉措和要求落實到位。自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務、市場監(jiān)管、金融等部門要建立共同推進土地二級市場建設的工作機制，明確分工，落實責任，做好人員和經(jīng)費保障，有序推進土地二級市場建設。

　　(二)完善配套措施。各市縣政府要結(jié)合本地實際，加強政策研究，制定完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易辦法和配套制度，細化操作流程，提供法律、政策咨詢等服務，引導交易雙方通過土地二級市場交易。

　　(三)加強信息歸集共享。逐步建立土地二級市場交易信息平臺與不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制，積極推進與不動產(chǎn)登記平臺的有序銜接，促進部門信息共享。土地市場交易相關材料或信息能夠直接通過共享獲得的，不得要求當事人重復提交。

　　(四)重視宣傳引導。通過報紙、電視、網(wǎng)絡等媒體，加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，擴大土地二級市場影響力、吸引力，充分調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。

　　七、本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。

海南省人民政府辦公廳

2021年9月10日

來源：海南省人民政府網(wǎng)